1. 深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定(2019修正)
一、市、區人民政府應當認真貫徹實施處理違法建築的有關法律、法規，按照全面摸底、區別情況、尊重歷史、實事求是、甄別主體、寬嚴相濟、依法處理、逐步解決的原則，全面推進農村城市化歷史遺留違法建築的處理工作。二、本決定所稱農村城市化歷史遺留違法建築（以下簡稱違法建築）是指：
（一）原村民非商品住宅超過批准面積的違法建築；
（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》（以下簡稱「兩規」）處理條件，尚未接受處理的違法建築；
（三）1999年3月5日之前所建不符合「兩規」處理條件的違法建築；
（四）1999年3月5日之後至2004年10月28日之前所建的各類違法建築；
（五）2004年10月28日之後至本決定實施之前所建的除經區人民政府批准復工或者同意建設外的各類違法建築。三、市人民政府應當對全市違法建築進行全面普查，建立違法建築台帳和資料庫，逐項列明建設當事人或者管理人、區位坐標、用地屬性、建築面積、建設時間、類別和用途等內容。
違法建築普查工作應當在本決定實施之日起一年內完成。
進行普查不得收取任何費用。四、違法建築建設當事人或者管理人應當在本決定實施之日起六個月內，按照普查工作要求向違法建築所在街道辦事處申報。
逾期不申報的，由街道辦事處在建築物所處社區、轄區主要公共場所以及市、區人民政府網站公告三個月；公告期滿仍不申報的，由街道辦事處臨時管理，並在普查工作結束時，依法予以拆除或者沒收。五、經普查記錄的違法建築，市人民政府應當區別其違法程度，根據本決定以及土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求，分別採用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。六、經普查記錄的違法建築，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區分違法建築和當事人不同情況的基礎上給予處罰和補收地價款後，按照規定辦理首次登記，依法核發不動產權證書。
確認產權的條件、處罰和補收地價款的標准與程序、辦理首次登記的條件與程序等具體辦法由市人民政府另行制定。七、市人民政府應當對基本生態控制線進行優化和合理調整，然後根據本決定的基本原則，對佔用基本生態控制線內用地的違法建築，另行制定處理辦法。八、1999年3月5日之前所建的違法建築，符合「兩規」處理條件的，繼續按照「兩規」處理。其他違法建築依照本決定處理，具體辦法由市人民政府另行制定。九、具有下列情形之一的違法建築應當依法拆除：
（一）存在嚴重安全隱患，又不能整改消除的；
（二）非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的；
（三）佔用基本農田的；
（四）佔用一級水源保護區用地的；
（五）佔用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設施和公益項目用地，壓佔地下管線或者其他嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的；
（六）其他依法應當拆除的情形。
具有前款第三項、第四項、第五項情形之一的違法建築，其建設行為發生在土地用途依法確定前的，拆除時應當予以適當補償。具體補償辦法由市人民政府另行制定。十、具有下列情形之一的違法建築應當依法沒收：
（一）非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，建築物使用功能不違反城市規劃，或者違反城市規劃但是可以採取改正措施加以利用的；
（二）超過區人民政府批准復工用地范圍的工業及配套類違法建築；
（三）其他依法應當沒收的情形。十一、經普查記錄的違法建築，尚未按照本決定和相關規定處理前，可以允許有條件臨時使用。
違法建築建設當事人或者管理人需要臨時使用的，應當向有關部門申請工程質量和消防安全檢驗；經工程質量和消防安全檢驗合格並符合地質安全條件的，可以按照規定辦理臨時從事生產經營活動和房屋租賃的相關手續。申請臨時使用的辦理程序、使用期限等具體規定，由市人民政府另行制定。十二、對違法建築拆遷的補償和補貼，應當遵循尊重歷史、公平合理、區別對待的原則，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益，體現向守法合規者傾斜的精神。具體補償和補貼辦法由市人民政府另行制定。
經處理確認產權的違法建築，因實施城市規劃、舊城（村）改造、公共基礎設施建設等公共利益需要拆遷時，依法予以補償。
經普查記錄的違法建築，除經處理確認產權或者未申報的以外，位於原農村非農建設用地紅線內或者位於原農村非農建設用地紅線外但是建設行為發生於農村城市化之前且由原村民或者原農村集體經濟組織興建的，依法拆遷時，給予適當補貼。
2. 《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》實施細則
第一條根據《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》（以下簡稱《規定》）第十一條，制定本實施細則。第二條市人民政府成立處理違法建築領導小組，對全市的生產經營性違法建築處理進行統一管理協調。
各區人民政府成立處理違法建築領導小組，由區人民政府、規劃與國土資源、建設、城管、公安消防、環保、工商、文化、衛生、租賃及街道辦事處（鎮政府）等有關單位組成，負責轄區內違法建築處理的統一組織和協調工作。
領導小組下設辦公室，負責日常事務。第三條列入舊城（村）改造規劃區域的生產經營性違法建築，不予確認產權。第四條違法建築補辦征地手續時，必須與村集體經濟組織簽訂征地協議。第五條按照《規定》第七條的規定，違法建築處理後進行產權登記時，必須辦理初始登記。申請違法建築初始登記，應當提交下列文件：
（一）《房地產初始登記申請書》；
（二）身份證明；
（三）依照《規定》第五條規定補簽的土地使用權出讓合同、繳清罰款證明、付清地價款證明；
（四）建設工程質量檢測機構出具的建築質量檢測合格證明文件；
（五）公安消防部門出具的消防檢測合格證明文件；
（六）登記機關認可的測量機構出具的宗地圖和房屋面積測量報告；
（七）登記機關認為應提交的其他文件。
寶安區、龍崗區的罰款標准，由區政府確定。第六條對違法建築收取的罰款和地價款，實行先集中再分散的原則，統一納入市國土基金進行管理，再逐級分配。具體分配比例為，特區內市、區兩級按35∶65的比例分配；特區外市、區兩級按25∶75的比例分配。區、街道（鎮）兩級分配比例由區政府確定。
上述費用必須按國土基金使用范圍的有關規定，專項用於各區城市建設的基礎設施和配套設施，以改善城市整體環境。該項費用使用由財政部門監督實施。第七條本實施細則自2002年3月1日起施行。
寶安區、龍崗區政府根據本實施細則，結合本區實際制定實施辦法。
3. 深圳歷史遺留私房可以辦理房產證嗎
「物權法定」是我國物權制度的一項重要原則，要妥善解決不動產歷史遺留問題，需要通過梳理不動產物權確定方式，將最高人民法院法發[1992]38號《關於房地產案件受理問題的通知》規定的糾紛情形納入《物權法》第二十八條調整。從而為此類型糾紛解決提供邏輯指引。
最高人民法院法發[1992]38號《關於房地產案件受理問題的通知》（以下簡稱《通知》）第三款規定：「三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬於歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤並分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬於人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。」該《通知》規定了「歷史遺留問題」的不可爭訴性，在適用過程中產生了一些爭議，但經過22年，在高位階的《物權法》頒布後，《通知》仍然有效。因此，釐清涉及「歷史遺留問題」不動產在的《物權法》框架內的位置，規范《通知》的適用對進一步在制度的框架內探索定紛止爭的方式，增強判決文書的說服力有著重要作用。
一、司法實踐中發現的問題
2006年1月1日至2014年6月20日期間，可被檢索到的援引《通知》第三款的裁判文書共有151篇，其中大部分對《通知》的適用持以下兩種觀點之一：
（一）涉及「歷史遺留問題」的不動產所有權狀態無法判斷，故「不予受理」
採取這種處理方式的判決理由為：涉及「歷史遺留問題」的不動產，特別是「房改房」是基於「落實政策」而存在，不動產所有權往往具有強烈的「身份價值」屬性，是對「特殊行業」人群進行的一種「福利貼補」，具有「政策性、福利性、局限性、排他性，不是普通民事法律關系」。 這類不動產在「取得」時，「現金」出資只佔很小的比例， 「福利補貼」等「非現金」利益往往無法體現在不動產產權證上。因此，在糾紛產生時，如果僅僅從購買者的出資角度考量房屋所有權有失公允。同理，在婚姻關系中，將其依法認定為「夫妻共同財產」也會觸碰該隱含利益。此類不動產處於一種所有權不明的狀態，法院無法受理，因此，援引《通知》裁定「不予受理」為「宜」。例如：
案例1：劉某訴龐某無權處分案
案情概要：劉某龐某系夫妻。1991年，劉某與龐某以夫妻共同財產出資參與龐某所在單位集資建房，房屋建成後以大產權證的形式登記在龐某所在單位名下。2008年房改時登記時，龐某未經劉某同意，將房屋贈與知情第三人，並在房改登記時以第三人為所有權人直接辦理了房產登記。劉某不服，提起行政訴訟，要求房產管理部門撤銷涉案房屋房產證，劉某訴請得到一審法院支持。二審法院援引《通知》第三款裁定駁回起訴。劉某提起民事訴訟，一、二審法院以同樣理由駁回。此類案件核心是將《通知》第三款中「不予受理」視作所有權歸屬狀態不明，且認為法院無權對所有權歸屬作出判斷。
分析：迴避物之所有狀態這一事實，必然導致後續糾紛的處理喪失判斷前提，進而導致「歷史遺留問題」適用的擴大化。例如：
案例2：許某訴某市婦幼保健院房屋拆遷安置補償合同糾紛案
案情概要：許某系某市婦幼保健院（以下簡稱「保健院」）職工，雙方簽訂《拆遷補償協議》後許某房屋被拆除，保健院未支付拆遷補償。許某依協議提起違約之訴，要求保健院支付拆遷款。裁判法院認為：「原、被告間的房屋拆遷安置補償合同糾紛即屬歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛和因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，不屬於法院主管工作的范圍，故原告提起的訴訟，應予駁回。」
此類案件裁判依據：歷史遺留問題不動產歸屬狀態無從判斷，故所涉合同是否違約也無法判斷，因此，歷史遺留問題的債權糾紛也應適用《通知》第三款不予受理。
分析：上述觀點認為，所有權不明的不動產處分權也不明，因此後續轉賣行為缺乏權利基礎，當屬無效，因此「歷史遺留」問題不動產再度流通行為的合法性無從判斷——此觀點的荒謬性開始顯現。須知，物之所有的狀態是事實，且無法借口「不予受理」而忽略。
（二）認為《通知》只在行政案件中適用
由於《通知》適用范圍存在擴大化傾向，許多法院都在積極的探索解決方式。其中《沈陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之一）》（以下簡稱《處理意見》）規定：「5、單位內部分房過程中發生權屬糾紛的受理問題依照最高人民法院法發[1992]38號關於房地產案件受理問題的通知……審查單位與職工之間的房產糾紛是否屬於人民法院受理范圍，不能機械地適用這一司法解釋，應審查糾紛雙方是否屬於平等主體，如果是平等主體間的糾紛，法院應予受理。例如，單位與職工之間的房屋租賃糾紛以及單位分配的住房房改後，職工依法取得了房屋所有權，因其他職工占房引起的糾紛等等，均屬於平等主體之間的權屬糾紛，人民法院應當依法受理。」
《處理意見》在《通知》適用問題上相較之前有很大的進步。但仍然存在兩個問題：
第一，用「平等主體」直接排除了所有「民事關系」的適用，而仔細研讀《通知》表述，應只對「不符合」民事訴訟起訴條件的案件適用。因此，《處理意見》縮小了《通知》適用范圍，是違反上位法的。
第二，《處理意見》並未解決問題1中《通知》適用上存在的困境。
為了解決上述問題，有必要首先理順《通知》在物權制度框架中的位置，並在物權制度的框架內探索糾紛解決方式。
二、房地產歷史遺留問題在物權法框架內的位置
（一）歷史遺留問題不動產物權的取得方式
1、不動產物權取得
在我國《物權法》框架內，不動產物權的取得方式有原始取得和繼受取得兩種，其中原始取得包括合法建造、法定繼承、以及依行政或司法文書（法令行為）取得等……涉及平等、或非平等主體。繼受取得包括買賣、贈與、遺囑繼承等……
其中依行政或司法文書（法令行為）取得和繼承（包括法定繼承和遺囑繼承）取得，其物權之取得無需登記。
2、涉及歷史遺留問題不動產物權取得
《通知》第三款所述之「歷史遺留問題」是由「落實政策、行政指令而調整劃撥、機構撤並分合、因單位內部建房、分房等而引起」，其中，內部建房是合法建造行為，但由於此類建房一定是基於行政決定或命令，所以涉及「歷史遺留問題」的不動產糾紛的共同特徵是基於「法令行為」而引起，可見，涉及歷史遺留問題的不動產物權取得方式是原始取得，且無需登記即具物權效力。
因此《通知》是用「歷史遺留問題」此以描述劃分了一種特殊的基於法令行為的物權取得方式，並明確人民法院對基於此種特殊的物權取得方式的效力不予質疑（不予受理）。
（二）「物權法定」框架下的歷史遺留問題不動產物權
我國主張物權法定原則，不動產物權的產生、變更和消滅方式及存續狀態只能由法律規定 ，《物權法》並未規定不動產物權取得以法院具有判斷權為前提，因此，無論法院是否受理涉及歷史遺留問題的不動產糾紛，其物權歸屬狀態都是客觀且明確的。
1、物權法定原則的含義
物權法定原則是指「物權的種類、內容、效力以及公示方法由法律規定，原則上不能由法律之外的規范性文件進行規定，也不能允許當事人自由創設物權的種類以及確定物權的內容、效力和公示方法。」 在我國，「物權法定」中的法通常包含法律、司法解釋。最高法院的《通知》不能成為物權創設、變更和效力的指引，只具有程序法意義，不具備對物權內容作出規定的效力。
2、分房決定一經作出，不動產物權已經依法確定且所有權人明確
物權法定的推論是物權的取得不以是否經過司法判斷為前提。物之所有是一種事實狀態，無論法院是否介入了司法判斷，其狀態都是確定的，更不會因為涉及歷史遺留問題就變得模稜兩可，在後續所有權變動時，物權流轉歸屬不得含混，只是當歸屬涉及歷史遺留時，不得進行司法再判斷而已。
3、清晰的物權在定紛止爭中的優勢
在學理上，物權與債權是否獨立以及獨立程度等問題上存在很多觀點，但在司法實踐中，物、債關系的相對獨立已經越來越被廣泛的接受，而清晰的物權是物債獨立或相對獨立 的基礎。在解決歷史遺留問題上，明晰的物權具備天然的糾紛化解優勢。當歷史遺留問題不動產的物之所屬狀態得以明確，以物權處分為對價的負擔就變得清晰可辨，此時，即便在歷史遺留問題不動產物權初次被獲得時，傳統民法中的共有理論和「軍人復員費和自主擇業費」就有了適用或參照適用的空間。法律體系這一法官化解糾紛的強大武器就得以發揮作用，當權利在法律體系下存在救濟的途徑，則糾紛的洪水便可以被妥善的導引，並在訴與辯的過程中得到解決。
三、物權語境下歷史遺留問題的試解決
（一）案例1劉某訴龐某無權處分案分析
劉某訴龐某無權處分案中涉及如下法律關系：
首先，龐某單位集資建房行為，該行為是物之建造，是物權的原始取得，所有權人為龐某單位。如此時針對該不動產物權提出物權確認之訴，則應適用《通知》之規定，不予受理。
其次，龐某單位的分房行為，此系法令行為，是物權的原始取得，受《通知》調整，法院不應受理，但應注意，在分房決定作出之時，不動產物權已經轉移龐某夫妻共同所有，在不動產變更登記前，龐某單位不再享有該不動產物權，但有義務協助龐某夫妻辦理過戶登記，且無民事關系審查義務 。如此時針對該不動產物權提出物權確認之訴，則應適用《通知》之規定，不予受理。
再次，龐某私自將涉案不動產贈與第三人屬於無權處分，龐某在房改登記時以第三人為所有權人直接辦理房產登記的情形屬於指示交付，第三人繼受取得不動產物權行為由於處分人欠缺處分權而無效，且不屬於涉及歷史遺留問題的不動產糾紛，不受《通知》調整，法院應當受理。
（二）案例2許某訴某市婦幼保健院房屋拆遷安置補償合同糾紛案
該案標的為合同權利義務關系，應予受理，但對涉案負擔行為進行判斷時，涉案不動產物權因拆遷決定而產生的所有權變更應作為客觀事實予以認定。
四、明晰歷史遺留問題的物權法框架位置的現實意義
矛盾通常不會自我化解，當糾紛解決之門被關閉時，它總會不擇手段的奪門而出。
（一）慎用「不予受理」，妥善化解糾紛
以「不予受理」方式處理糾紛看似簡單快捷，實質對糾紛解決毫無助益。在人民群眾看來「不予受理」常常是對試圖通過合法途徑解決糾紛願望的「當頭棒喝」，在心理上會瞬間造成對司法機關的「不信任」，產生畏難情緒，對抗情緒……群眾眼中的「不予受理」常常與「不願受理」、「不敢受理」同義，而其真正含義——「不符合起訴程序」很少有人知曉。
不動產歷史遺留問題本身並未超出司法審判權的范疇，只是按照程序，以法定方式明晰物權的規范演繹，其基礎上產生的糾紛與其他糾紛並無實質差別。但當「不予受理」與「歷史遺留問題」結合之後會產生過大的想像空間，並使人民法院失去對糾紛化解的引導功能，進一步激化糾紛，損害司法公信力。
（二）明晰適用條件，減少糾紛化解對訴訟技巧的依賴
筆者接觸的累訴和涉訴信訪案件中，主訴一方通常同時具備以下兩個特點：第一，表達能力相對薄弱；第二，在糾紛解決初期缺乏專業指引，或因代理人素質原因誤入訴訟歧途。
如在案例1劉某訴龐某無權處分案中，劉某代理律師誤以為：龐某要求其所在單位直接將涉訴不動產過戶給第三人的行為中，權利義務雙方為龐某單位和第三人，因此屬於行政訴訟，從此將劉某陷入歧途。事實上，房改之後，龐某單位對涉訴房屋以經喪失所有，應龐某要求直接向第三人過戶屬於對龐某指示交付行為為輔助，本身並不是物權處分行為主體。而二審法官亦未正確理解《通知》第三款之涵義，致使劉某層層碰壁。
但是，讓每一名群眾先晰制度框架下的法律關系內容再提起訴訟是不現實的，在群眾同時缺乏表達能力時，要求法官在紛繁的法律關系中不出紕漏也過於苛責。於是，明晰制度含義，規范法律適用可以有效的減輕法官工作負擔，只有審慎的對待案件中的法律關系，將看似游離在制度框架之外的特殊規定納入制度體系，才能為法官適用規則提供明確具體的指引，才能「讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義」這一「核心價值和終極目標」和「讓勝訴者當然勝訴」之一理想得以迫近。
（三）維護司法權威，增強法官審判獨立性
無論司法「拒絕判斷」的本意如何，「不予受理」都在客觀上賦予了上述非「傳統」糾紛解決機構以「判斷」可能，特別是「歷史遺留問題」和「不予受理」同時結合並被錯誤運用之後，群眾對司法信心將受到嚴重打擊，司法在群眾主觀上的權威性動搖不僅關繫到個案的審理，還會影響到整個社會對司法體制的質疑，司法權威將受到不必要的影響。
此外，明確《通知》第三款適用條件將減少裁判者受到外界因素「干擾」，被迫適用《通知》的可能。筆者通過檢索，僅自2006年1月1日始，截至2014年7月1日，已經網上公開的援引《通知》的判、裁判文書共計151篇（不包括案例1所涉文書），其中99篇出自案例1所在的省，且法律關系簡單。將程序意義上的「不予受理」作為「不願受理」的替代已經形成默契。
明確的法律適用條件不僅是裁判者解決糾紛的「武器」，更是保護裁判者審判獨立性的「盾牌」，在審判獨立性面臨干擾時，明確的，不容妥協的規則往往具有重要的安全保障意義。因此，將細碎的制度納入法理學框架並明晰適用是科學的維護司法權威，增強法官審判獨立性的重要途徑之一。
參考文獻
1、河南省安陽市文峰區人民法院（2009）文民一初字第734號，河南省安陽市文峰區人民法院（2009）文行初字第23號，河南省安陽市中級人民法院（2010）安行終字第70號，河南省高級人民法院（2013）豫法行申字第72號，河南省安陽市文峰區法院（2014）文民立字第1號，河南省安陽市中級人民法院（2014）安中民立終字第40號。
2、河南省新鄉市紅旗區人民法院(2011)紅民一初字第723號。
3、《沈陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之一）》一、5。
4、[德]鮑爾•施蒂爾納:《德國物權法》(上冊)。張雙根譯，法律出版社2004年版。第15頁
5、王利明，《物權法定原則》，《部門法專論》第5頁。
6、【德】K•茨威格特、H•克茨:《比較法總論》第15章，《抽象物權契約理論—德意志法系的特徵》，孫憲忠譯，載《外國法譯評》，1995年第2期。
7、Dr.Joachim Kuntze / Dr.Hans Herrmann usw. : GRUNDBUCHERCHT, seite 112.
4. 深圳農民房歷史遺留是什麼
您好：
2009年5月21日舉行的深圳市人大常委會通過了《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》。「小產權房」作為深圳這座城市的歷史「欠賬」，被提上了解決的議事日程。
深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有「城中村」農民房或其他私人自建房超過50萬棟,總建築面積約1.3億平方米,佔全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3—1/4。
2003年底，時任深圳市常務副市長的許宗衡，牽頭組成了聯合課題組，歷經8個多月拿出了兩份報告：《關於違法建築問題的調研報告》、《關於城中村改造的調研報告》。
報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建築蠶食了近20平方公里土地，目前已經很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建築都分布在城中村內。而「城中村」的主體恰恰就是「小產權房」。
為了解決城市擴張的土地缺口，同時也為破解「城中村」內違章建築的難題，深圳在將所有土地全部國有化的決定，深圳市原戶籍農民27萬多人被直接轉為城市戶口，同時也失去了土地。但這一過程僅是從法律上確認了深圳土地的國有權屬，補償了尚未佔用的耕地，並未徹底完成對農民宅基地、集體建設用地上的房屋進行「徵收」的手續，這一法律上的灰色地帶留存至今。
同時很長時間以來，絕大多數深圳農民的生活已完全依賴於土地出讓、私房出租以及從集體土地開發中所獲得的紅利。這些面積巨大的「已建成區」雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，這是深圳市政府不得不認真面對的重大課題。
深圳特例的「小產權房」，占深圳市房屋總量的一半。如果開征物業稅，當然應當明確這些沒有登記的「歷史遺留違法建築」，否則，政府的物業稅稅源將減少一半
更多的樓市信息請關注公眾號《樓訊築家 》裡面很全面相關知識
5. 《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》試點實施辦法
第一章總 則第一條根據《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》（以下簡稱《決定》），結合《深圳市土地管理制度改革總體方案》，制定本實施辦法。第二條本實施辦法適用於市政府確定的試點區域內農村城市化歷史遺留違法建築的處理。
對非原村民所建住宅類農村城市化歷史遺留違法建築、對以房地產開發為目的未經批准建設的住宅類違法建築（包括建成後已實際分割轉讓的情形），不予處理確認。第三條農村城市化歷史遺留違法建築的處理試點工作，應當遵循《決定》第一條規定「全面摸底、區別情況、尊重歷史、實事求是、甄別主體、寬嚴相濟、依法處理、逐步解決」的基本原則。第四條市查處違法建築和處理農村城市化歷史遺留問題領導小組負責對農村城市化歷史遺留違法建築處理試點工作進行統籌、協調和指導，強化問責機制，並向各試點區域派駐歷史遺留違法建築處理工作特派員。
試點區域所在區政府（含新區管理機構，下同）設立的查處違法建築和處理農村城市化歷史遺留問題領導小組負責統一組織協調處理工作，下設辦公室（以下簡稱區查違辦）開展具體工作並核發處理文書。第五條市規劃國土行政管理部門（以下簡稱規劃國土部門）負責歷史遺留違法建築的規劃土地審查，核定歷史遺留違法建築的用地面積、土地用途、建築面積、使用功能及期限、權屬性質等指標及地價補繳金額。第六條建設行政主管部門負責監督歷史遺留違法建築安全鑒定工作，組織制訂歷史遺留違法建築安全鑒定及委託相關程序規則，通過招標等公開方式建立歷史遺留違法建築房屋安全鑒定機構目錄。第七條公安消防部門負責組織制訂歷史遺留違法建築消防技術規范、消防安全評價技術規范和消防監督管理辦法，辦理歷史遺留違法建築消防驗收或者備案手續並實施消防監管，加強對消防技術服務機構的監督管理。第八條市場監管、公安、房屋租賃、環保、文化、衛生、工業、水務、僑務、民政、司法等相關職能部門及單位按照各自職責參與歷史遺留違法建築的處理工作。
禁止未按《決定》和本實施辦法要求申報、辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建築進入租賃市場，房屋租賃管理部門不得為其辦理房屋租賃登記或者備案手續。
供水、供電、供氣單位應當加強對供水、供電、供氣的管理，發現違法轉供水、轉供電、轉供氣的行為，應當立即報告水、電、氣主管部門進行處理。第二章釋 義第九條歷史遺留違法建築按實際用途分為：
（一）住宅類歷史遺留違法建築；
（二）生產經營性歷史遺留違法建築，包括工業類、倉儲類歷史遺留違法建築；
（三）商業、辦公類歷史遺留違法建築，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施；
（四）公共配套類歷史遺留違法建築，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施；
（五）具有多種用途的歷史遺留違法建築；
（六）用於其他用途的歷史遺留違法建築。第十條《決定》第九條第一款第（一）項規定的「存在嚴重安全隱患」，包括如下情形：
（一）位於山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質作用有關的災害危險區的；
（二）房屋安全不符合結構安全和抗震設防標准、規范的；
（三）公眾聚集場所存在不符合消防安全要求等無法整改的重大消防安全隱患的；
（四）有其他嚴重安全隱患的。第十一條《決定》第九條第一款第（二）項、第（五）項規定的「嚴重影響城市規劃」，除《決定》已明確的外，還包括以下情形：
（一）壓佔道路紅線；
（二）在主要街道上影響城市景觀；
（三）影響城市重點工程建設或者整體布局；
（四）破壞或者影響文物保護和風景名勝區；
（五）佔用規劃的市政基礎設施；
（六）法律、法規規定的其他情形。第十二條歷史遺留違法建築管理人，是受歷史遺留違法建築當事人書面委託管理歷史遺留違法建築的主體。
原農村集體經濟組織及其繼受單位，由區政府或者區政府委託街道辦事處（含新區設立的辦事處，下同）認定。
原村民、「一戶一棟」原則中的「一戶」，按照《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》（深府〔2006〕105號）第四條規定確定。
6. 深圳的歷史遺留房產能不能過給非深戶名下
深圳市規土委20日公布《<深圳市非原村民所建住宅類歷史遺留違法建築臨時使用辦法(試行)>草案》(以下簡稱《臨時使用辦法》)，面向社會公開徵集意見。根據該辦法，5年內非原村民需要臨時使用其所建的住宅類歷史遺留違法建築的，應當向所在區查違辦或者其委託的街道辦事處提交資料，辦理「臨時使用備案證明」。該證明的有效期為5年，有效期屆滿後，非原村民應交回該證明，並根據《臨時使用辦法》或屆時有效的規定辦理相應手續。
按照《臨時使用辦法》，非原村民不包括原農村集體經濟組織及其繼受單位和其他企業單位，是指不具備《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》(深府〔2006〕105號)第四條規定原村民身份的個人。住宅類歷史遺留違法建築當事人的身份不屬於公安機關登記在冊(原特區內截止1993年1月1日、原特區外截止2003年10月29日)並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員。
需要強調的是，以非法房地產開發為目的未經批准建設的歷史遺留違法建築(包括建成後已實際分割轉讓的情形)，不適用《臨時使用辦法》，將不予辦理臨時使用備案手續。
《臨時使用辦法》規定，非原村民需要臨時使用其所建的住宅類歷史遺留違法建築的，應當向歷史遺留違法建築所在區查違辦或者其委託的街道辦事處提交資料，辦理臨時使用備案。這些材料包括申請書、臨時使用用途、消防驗收憑證及房屋安全鑒定報告。
非原村民所建住宅類歷史遺留違法建築未辦理臨時使用備案的，不得出租；已經辦理臨時使用備案的，不得進行經營性活動，但2014年4月1日前已就一樓、二樓臨街部分辦理了商事登記、符合消防等法律法規規定開業經營條件且維持經營現狀的除外。
臨時使用備案證明不能以任何途徑進行非法轉讓。
7. 深圳城市歷史遺留優先處理這類小產權房！只有小部分符合條件
緣由 ： 近日，深圳市規土委透露，目前正在修訂《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》， 擬對符合「一戶一棟」的原村民住宅類歷史違建、學校、醫院等公共配套類和生產經營性歷史違建予以優先處置。
深圳三十多年的城市化進程，不僅創造了城市光鮮亮麗的外表，還為這個年輕的城市帶來了三分之一的違建。它們的存在阻礙著城市前進的腳步，政府也一直不斷出台政策尋求著最佳解決辦法。但許多規定經過各種報道的渲染發酵，反而讓吃瓜群眾一臉懵逼：歷史違建是什麼，難道就是平常說的小產權房嗎？那這個政策是不是表示小產權房要轉正了？轉正以後政府徵收房子補償標准會變高？
面對大家的困惑，像小太陽般溫暖的樓校長坐不住了，今天就跟大家好好聊聊關於歷史遺留違建的話題。
什麼是歷史違建？
關於到底哪些建築屬於歷史違建，政府已有詳細規定，主要是根據深圳1999年和2004年兩次農村城市化改造的時間來界定的。簡單來說，就是只有政府「蓋章」的才能叫歷史遺留違法建築。詳細規定如下：
農村城市化歷史遺留違法建築包括五類：
(一)原村民非商品住宅超批准面積的違法建築；
(二)1999年3月5日之前所建的符合 「兩規」處理條件，尚未接受處理的違法建築；
(三)1999年3月5日之前所建不符合「兩規」處理條件的違法建築；
(四)1999年3月5日之後至2004年10月28日之前所建的各類違法建築；
(五)2004年10月28日之後至《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》實施之前所建的除經區政府批准復工或者同意建設外的各類違法建築。
（註：「兩規」指《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》）
敲黑板啦，歷史違建是指所有違背國家法律法規的強制性規定而建造的房屋，它包括小產權房，但又不局限於這一個類目。那麼，它們之間的差別具體是什麼呢？
深圳農民房
1合法性：
「小產權房」分兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，由鄉政府或村政府統一頒發產權證；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。即，前一種小產權房是合法的，後一種則是違法的。
至於歷史遺留違法建築呢，顧名思義，都是不合法的。
2交易權：
合法的小產權房，村民只享有使用權，將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能自由交易。
歷史遺留違法建築，按照相關規定確認產權之後，一部分建築可補繳地價申請轉為商品性質，進入市場流通，即能自由交易。
樓校長總結了一下，兩者間的差別其實就兩句話： 一部分小產權房是合法的，但是不能交易；歷史遺留違法建築是不合法的，但可以經過一些手續變得合法，並進入市場交易。
歷史違建處理辦法
《歷史遺留違法建築處理決定實施辦法》規定，根據歷史遺留違法建築的違法程度，土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃等要求，對於歷史遺留違法建築有三種處理方式： 確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用。
1確認產權
經普查登記的歷史遺留違法建築，如果符合確認產權條件，那麼，在給與違法處罰和補收地價款之後，政府就能依法辦理登記然後核發房地產證。
貼心的樓校長找來了最新繳交罰款和地價標准，有需要的樓友可仔細查看。
深圳城更新
除了確認房屋產權合法性之外，還有三類歷史違建能通過補繳地價申請轉為商品性質，然後進入市場流通，自由買賣。
三類歷史違建包括： 原村民符合「一戶一棟」原則的住宅類歷史遺留違法建築在480平方米以內的部分；原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築；原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築。
2依法拆除或沒收
好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每個歷史遺留違法建築都能通過手段變為合法。對於這一部分的違法建築，政府將視情況進行拆除或沒收。
依法拆除的：
①存在嚴重安全隱患、又不能整改消除的；
②非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的；
③佔用基本農田的；
④佔用一級水源保護區用地的；
⑤佔用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設施和公益項目用地，壓佔地下管線或者其他嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的。
有許多人擔心依法拆除可能導致「房財兩空」，不用焦慮，在這一規定上還是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的違法建築，其建設行為發生在土地用途依法確定前的，在拆除時會予以適當的補償。
依法沒收的：
①非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，建築物使用功能不違反城市規劃，或者違反城市規劃但可以採取改正措施加以利用的；
②超過區政府批准復工用地范圍的工業及配套類違法建築；
③其他依法應當沒收的情形。
關於這一部分的違法建築，規定就比較強硬了，畢竟一切以深圳城市發展大局為重。
3臨時使用
歷史遺留違建雖然不合法，但歷史遺留違建低廉的價格與供應規模的迅速擴大，正滿足著許多中低收入人群的居住需求。因此，符合條件的部分歷史遺留違建，允許臨時使用，但不允許非法轉讓。即向有關部門申請工程質量和消防安全檢驗，符合安全條件的，就可按規定辦理臨時從事生產經營活動和房屋租賃的相關手續。
值得注意的是， 臨時使用的歷史違建，只能用於租賃，不能買賣。
如果被徵收，補償條件？
城市的發展永遠是放在第一位的。歷史遺留違法建築當事人應當服從城市規劃實施、城市更新、公共基礎設施建設項目的需要，必要時政府會進行房屋徵收和土地使用權收回，此時將會給予一定的補償。
①被徵收的房屋如何補償？
據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，被徵收房屋產權人可以選擇按照基準價格折算的貨幣補償方式，或者產權調換的補償方式，也可以兩者相結合。但如果徵收的是非住宅房屋以及房屋以外的構築物、其他附著物等，只能實行貨幣補償。
說明： 1.本表《房屋所有權證》、《集體土地使用權證》、《國有土地使用證》需經房地產登記、規劃國土等相關部門和機構認定。
2.1999年3月5日前所建歷史遺留違法私房、歷史遺留生產經營性違法建築，在本辦法施行前已經根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》取得非商品性質房地產證的，適用本部分規定補償標准。
②選擇產權調換的房屋具體怎麼補償？
產權調換，主要是根據被徵收房屋套內面積，政府提供相應的住宅進行調換，超出面積部分則按照評估價結算差價。簡單來說，就是你被徵收了100平的房子，政府則提供100平房子進行調換。
如果是以非商品性質住宅房屋進行房屋產權調換的，調換房屋的產權仍受相應限制。但只要符合相關規定的，被徵收人可以補交規定差價後轉為商品性質。
還有一點需要注意的是， 產權調換只限於建築面積480平以內的房子，超出部分給予貨幣補償。
符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建築面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分給予貨幣補償。所建房屋建築面積未達到480平方米的，可按照建築面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被徵收人按產權調換房屋的成本價購足；被徵收人選擇貨幣補償的，以建築面積480平方米的標准計算被徵收房屋的價值，扣減相應地價。
此外，適度 提高了對非原村民產權調換面積標准，由100平方米提高至150平方米。
真實案例解讀
①歷史違建確認產權後，交易才具合法性。
案情： 嘉輝大廈2009年申報「歷史遺留違建」，還沒被納入規范管理，就以1400萬被轉讓給一個「大業主」，該「大業主」又將部分房屋轉讓一企業，企業再轉讓給多個個人。因該棟建築存在城市更新拆遷補償、土地房屋增值等利益，原業主想收回於是提出撤銷轉讓協議。
結果： 法院認定本案為房屋買賣合同糾紛，無證據證明涉案房屋有相應的報建手續以及權屬證明，故原被告簽訂的轉讓協議書違法了法律法規規定，應認定為無效合同，判決確認原被告於2010年4月簽署的轉讓協議書無效。
②歷史違建確認產權，政府徵收給予相應賠償。
案情： 深圳北站民治華僑新村68號爛尾樓，這棟樓的業主雖然獲得該土地的「兩證一書」，不過隨後被依法認定為歷史遺留違法建築，於2010年被納入深圳市土地整備計劃。項目中有3棟樓的業主們認為補償標准太低，提出以房換房或入股等要求，由於不符合相關規定，民治街道拒絕了這些不合法的訴求。至此，拆遷賠償工作陷入糾紛。
結果： 2017年11月，經過長達七年的談判，最終按照違法建築的補償標准13900元/平進行賠償，共約1600萬。
8. 深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定
第一條為處理歷史遺留違法私房問題，制止違法建造私房行為，保障城市規劃的實施，根據有關法律、行政法規的基本原則和政策規定，結合深圳經濟特區實際情況，制定本規定。第二條本規定所稱歷史遺留違法私房（以下簡稱違法私房），是指《深圳市人民代表大會常務委員會關於堅決查處違法建築的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規所建的下列私房：
（一）原村民非法佔用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；
（二）原村民未經鎮級以上人民政府批准在原農村用地紅線內新建、改建、擴建的私房；
（三）原村民超出批准文件規定的用地面積、建築面積所建的私房；
（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；
（五）非原村民未經縣級以上人民政府批准單獨或合作興建的私房。
本規定所稱原村民，是指特區內截止1993年1月1日公安機關登記在冊並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員。
本規定所稱一戶一棟原則中的一戶，是指特區內截止1993年1月1日公安機關登記在冊並參加農村集體經濟組織勞動分紅的戶籍單位。第三條區人民政府負責轄區內違法私房清查、處理的統一組織和協調工作。
規劃國土資源部門主管違法私房問題的處理工作；建設、公安消防部門在各自的職責范圍內負責違法私房的處理工作；環保、工商、文化、衛生、租賃及其他有關部門按照各自職責參與處理違法私房工作。第四條下列違法私房不予確認產權：
（一）佔用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓佔地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能採取改正措施的；
（二）佔用農業保護區用地的；
（三）佔用一級水源保護區用地的；
（四）非法佔用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。
前款不予確認產權的違法私房按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《深圳經濟特區規劃土地監察條例》和其他有關法律、法規的規定予以查處。第五條除本規定第四條第一款所列情形外，違法私房按以下規定處理：
（一）原村民在原農村用地紅線內所建違法私房符合一戶一棟原則、總建築面積未超過480平方米且不超過四層的，免予處罰，由規劃國土資源部門確認產權。建房者申請補辦確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，免繳地價。
（二）原村民在原農村用地紅線內所建違法私房符合一戶一棟原則、總建築面積在480平方米以上600平方米以下或四層以上七層以下的部分，由規劃國土資源部門按建築面積每平方米處以20元以上50元以下罰款，確認產權。建房者申請辦理確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，免繳地價。
（三）原村民在原農村用地紅線內所建違法私房符合一戶一棟原則、總建築面積超過600平方米或者超過七層的部分，由規劃國土資源部門按建築面積每平方米處以50元以上100元以下罰款，確認產權。建房者申請辦理確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，免繳地價。
（四）原村民按縣、鎮政府批准文件在原農村用地紅線內所建違反一戶一棟原則的違法私房的多棟部分，免予處罰，由規劃國土資源部門確認產權。建房者申請補辦確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，出讓地價按現行地價減免百分之七十五。
（五）原村民未經縣、鎮政府批准在原農村用地紅線內所建違反一戶一棟原則的違法私房的多棟部分，由規劃國土資源部門按建築面積每平方米處以50元以上100元以下罰款，確認產權。建房者申請辦理確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，出讓地價按現行地價減免百分之七十五。
（六）非原村民在原農村用地紅線內所建違法私房，由規劃國土資源部門按建築面積每平方米處以100元以上150元以下罰款，確認產權。建房者申請辦理確認產權手續時，應補簽土地使用權出讓合同，出讓地價按現行地價減免百分之七十五。
（七）原村民與非原村民合作所建違法私房，按照其各自所佔份額分別處理。第六條佔用集體所有的土地的違法私房，確認產權時應補辦征地手續，政府不再支付征地補償安置費用。
9. 深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定(2019修正)
第一條為了處理歷史遺留生產經營性違法建築問題，制止違法建築行為，保障城市規劃的實施，根據有關法律、行政法規的基本原則和政策規定，結合深圳經濟特區實際，制定本規定。第二條本規定所稱歷史遺留生產經營性違法建築（以下簡稱違法建築），是指《深圳市人民代表大會常務委員會關於堅決查處違法建築的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規劃、土地等有關法律、法規的規定，未經規劃國土資源部門批准，未領取建設工程規劃許可證，非法佔用土地興建的工業、交通、能源等項目的建築物及生活配套設施。第三條區人民政府負責轄區內違法建築清查、處理的統一組織和協調工作。
規劃和自然資源部門主管違法建築問題的處理工作；住房建設部門、消防救援機構在各自的職責范圍內負責違法建築的處理工作；生態環境、文化廣電旅遊體育、衛生健康、市場監管、人口和房屋綜合管理及其他有關部門和機構按照各自職責參與處理違法建築工作。第四條下列違法建築不予確認產權：
（一）佔用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓佔地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能採取改正措施的；
（二）佔用農業保護區用地的；
（三）佔用一級水源保護區用地的；
（四）非法佔用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。
前款不予確認產權的違法建築依照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《深圳經濟特區規劃土地監察條例》和其他有關法律、法規的規定予以查處。第五條除本規定第四條第一款所列情形外，違法建築由規劃土地監察機構按照以下規定處理：
（一）原農村集體經濟組織的違法建築，按照建築面積每平方米十元的標准處以罰款；
（二）原農村集體經濟組織和其他企業或者單位合作興建的違法建築，按照建築面積每平方米二十元的標准處以罰款；
（三）其他企業或者單位的違法建築，按照建築面積每平方米三十元的標准處以罰款。
違法建築行為人繳納罰款後，應當補辦征地手續，補簽土地使用權出讓合同，由規劃和自然資源部門確認產權，出讓地價按照現行地價減免百分之七十五；前款第一項原農村集體經濟組織的違法建築免繳地價，政府不再另行支付征地補償安置費用。
興建本條第一款第二項、第三項所列違法建築發生的非法轉讓農村集體土地使用權的行為免予處罰，其他企業或者單位已支付給原農村集體經濟組織或者其成員的費用視為征地補償安置費用。第六條違法建築行為人應當在本規定公布之日起一年內就所建違法建築向規劃國土資源部門申報。規劃國土資源部門應當予以登記造冊，進行處理。第七條不動產登記機構對申請確認產權的違法建築進行不動產首次登記時，不受《深圳經濟特區房地產登記條例》第三十條第四項、第五項、第七項規定的限制，但是違法建築行為人應當提交建設工程質量檢測機構出具的檢測合格的證明文件和消防安全證明文件。第八條依照本規定可以確認產權的違法建築，違法建築行為人按照本規定補辦有關手續，接受處理後，不動產登記機構應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》規定的時限確認產權，發放不動產權證書。
違法建築行為人拒不補辦有關手續或者逾期不繳納罰款、地價款的，依照《深圳市人民代表大會常務委員會關於堅決查處違法建築的決定》和其他有關法律、法規的規定處理。第九條依照本規定確認產權的違法建築因城市建設需要拆遷的，其補償標准由市人民政府另行規定。第十條1999年3月5日以後新建、改建、擴建違法建築的違法行為，依照《深圳市人民代表大會常務委員會關於堅決查處違法建築的決定》和其他有關法律、法規的規定從嚴查處。第十一條市人民政府可以根據本規定製定實施細則。
各區人民政府可以根據本規定，結合本區實際情況制定實施辦法，報市人民政府備案。第十二條本規定自2002年3月1日起施行。
本規定施行以前處理違法建築的有關規定與本規定不一致的，以本規定為准。