❶ 二手房評估價是怎麼算出來的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
❷ 在估值方法中，相關數據應該怎麼獲得估計數應該如何估計
(一)收益法
收益法，是通過將被評估企業預期收益資本化或折現來確定被評估企業價值。收益法主要運用現值技術，即一項資產的價值是利用其所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產並獲得收益的風險回報率。收益法是目前較成熟、使用較多的估值技術。
收益法中的主要方法是現金流量折現法。
1.評估思路
現金流量折現法是通過估測被評估企業未來預期現金流量的現值來判斷企業價值的一種估值方法。
現金流量折現法從現金流量和風險角度考察企業的價值。
①在風險一定的情況下，被評估企業未來能產生的現金流量越多，企業的價值就越大，即企業內在價值與其未來產生的現金流量成正比;
②在現金流量一定的情況下，被評估企業的風險越大，企業的價值就越低，即企業內在價值與風險成反比。
2.基本步驟
(1)分析歷史績效
對企業歷史績效進行分析，其主要目的就是要徹底了解企業過去的績效，這可以為判定和評價今後績效的預測提供一個視角，為預測未來的現金流量做准備。歷史績效分析主要是對企業的歷史會計報表進行分析，重點在於企業的關鍵價值驅動因素。
(2)確定預測期間
在預測企業未來的規金流量時，通常會人為確定一個預測期間，在預測期後現金流量就不再估計。期間的長短取決於企業的行業背景、管理部門的政策、並購的環境等，通常為5-10年。
(3)預測未來的現金流量
在企業價值評估中使用的現金流量是指企業所產生的現金流量在扣除庫存、廠房設備等資產所需的投入及繳納稅金後的部分，即自由現金流量。用公式可表示為：
需要注意的是，利息費用盡管作為費用從收入中扣除，但它是屬於債權人的自由現金流量。因此，只有在計算股權自由現金流最時才扣除利息費用，而在計算企業自由現金流量時則不能扣除。
(4)選擇合適的折現率
折現率是指將未來預測期內的預期收益換算成現值的比率，有時也稱資金成本率。通常，折現率可以通過加權平均資本成本模型確定(股權資本成本和債務資本成本的加權平均)。【股權資本成本的計算】
方法一：資本資產定價模型因為並購活動通常會引起企業負債率的變化，進而影響系數β，所以需要對β系數做必要的修正。可利用哈馬達方程對β系數進行調整，其計算公式如下：
方法二：股利折現模型
①每年股利不變時
②股利以不變的增長速度g增長時
【債務資本成本的計算】
(五)預測終值(企業連續價值)
估計企業未來的現金流量不可能無限制地預測下去，因此要對未來某一時點的企業價值進行評估，即計算企業的終值。
企業終值一般可採用永久增長模型(固定增長模型)計算。永久增長模型與DCF方法具有一致性，這種方法假定從計算終值的那一年起，自由現金流量是以固定的年復利率增長的。企業終值計算公式為：
(6)預測企業價值
企業價值等於確定預測期內現金流量的折現值之和，加上終值的現值，其計算公式如下：
(二)市場法
市場法是將被評估企業與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較，以確定被評估企業價值。
1.可比企業分析法
(1)評估思路
可比企業分析法是以交易活躍的同類企業的股價和財務數據為依據，計算出一些主要的財務比率，然後用這些比率作為乘數計算得到非上市企業和交易不活躍上市企業的價值。可比企業分析法的技術性要求較低，與現金流量折現法相比理論色彩較淡。
(2)方法步驟
①選擇可比企業。
所選取的可比企業應在營運上和財務上與被評估企業具有相似的特徵。
在基於行業的初步搜索得出足夠多的潛在可比企業總體後，還應該用進一步的標准來決定哪個可比企業與被評估企業最為相近。
常用的標准如規模、企業提供的產品或服務范圍、所服務的市場及財務表現等。所選取的可比企業與目標企業越接近，評估結果的可靠性就越好。
②選擇及計算乘數。乘數一般有如下兩類：
一是基於市場價格的乘數。常見的乘數有市盈率(P/E)、價格對收入比(P/R)、價格對凈現金流比率(P/CF)和價格對有形資產賬面價值的比率(P/BV)。
基於市場價格的乘數中，最重要的是市盈率。計算企業的市盈率時，既可以使用歷史收益(過去12個月或上一年的收益或者過去若干年的平均收益)，也可以使用預測收益(未來12個月或下一年的收益)，相應的比率分別稱為追溯市盈率和預測市盈率。出於估值目的，通常首選預測市盈率，因為最受關注的是未來收益。而且，企業收益中的持久構成部分才是對估值有意義的，因此，一般把不會再度發生的非經常性項目排除在外。
二是基於企業價值的乘數。
基於企業價值的常用估值乘數有EV/EBIT、EV/EBITDA、EV/FCF，其中，EV為企業價值，EBIT為息稅前利潤，EBITDA為息稅折舊和攤銷前利潤，FCF為企業自由現金流量。
③運用選出的眾多乘數計算被評估企業的價值估計數。
選定某一乘數後，將該乘數與被評估企業經調整後對應的財務數據相乘就可得出被評估企業的一個市場價估值。根據多個乘數分別計算得到的各估值越接近，說明評估結果的准確度越髙。
【提示】
用股權乘數得出的被評估企業的估值是股東權益市場價值的估計數。——股權價值
用總資本乘數得出的則是包括被評估企業股權和債權在內的總資本的市場價值估計數。——公司價值
④對企業價值的各個估計數進行平均。
運用不同乘數得出的多個企業價值估計數是不相同的，為保證評估結果的客觀性，可以對各個企業價值估計數賦以相應的權重，至於權重的分配要視乘數對企業市場價值的影響大小而定。然後，使用加權平均法算出被評估企業的價值。
2.可比交易分析法
(1)評估思路
相似的標的應該有相似的交易價格，基於這一原理，可比交易分析法主張從類似的並購交易中獲取有用的財務數據，據以評估目標企業價值。
它不對市場價值進行分析，而只是統計同類企業在被並購時並購企業支付價格的平均溢價水平，再用這個溢價水平計算出目標企業的價值。本方法需要找出與目標企業經營業績相似的企業的最近平均實際交易價格，將其作為估算企業價值的參照物。這種方法在我國應用較少。
(2)方法步驟
①選擇可比交易。使用可比交易分析法首先需要找出與目標企業經營業績相似的企業的最近平均實際交易價格，將其作為估算企業價值的參照物。為了得到合理的評估結果，交易數據必須是與評估目標相類似的企業的數據。
②選擇和計算乘數。如支付價格收益比、賬面價值倍數、市場價值倍數等。可比交易分析與可比企業分析類似，是從目標企業類似的可比企業的被並購交易中獲取有用的財務數據，確定可比交易的市場平均溢價水平。
有關比率計算公式如下：
①支付價格/收益比=並購者支付價格/稅後利潤
支付價格是指在類似並購交易中，並購企業為交易標的支付的購買價格;
稅後利潤是指與目標企業類似的被並購企業並購前(或平均)稅後利潤。
②計算出類似交易中被並購企業的支付價格/收益比，乘以目標企業的當前稅後利潤，即可得出目標企業的估值。
賬面價值倍數=並購者支付價格/凈資產價值
賬面價值是指與目標企業類似的被並購企業並購前的賬面價值，即其會計報表中所記錄的凈資產價值。
計算出類似交易中被並購企業的賬面價值倍數，乘以目標企業的凈資產價值，即可得出目標企業的估值。
市場價值倍數=並購者支付價格/股票的市場價值
市場價值是指與目標企業類似的被並購企業並購前股票的市場價值，即其股票的每股價格與發行在外的流通股股數的乘積。
計算出類似交易中被並購企業的市場價值倍數，乘以目標企業當前的股票價值，即可得出目標企業的估值。
③運用選出的眾多乘數計算被評估企業的價值估計數。選定某一乘數後，將該乘數與被評估企業經調整後對應的財務數據相乘後就可得出被評估企業價值估計數。根據多個乘數分別計算得到的各估值越接近，說明評估結果的准確度越髙。
④對企業價值的各個估計數進行平均。運用不同乘數得出的多個企業價值估計數是不相同的，為保證評估結果的客觀性，可以對各個企業價值估計數賦予相應的權重，至於權重的分配要視乘數對企業市場價值的影響大小而定;然後，使用加權平均法算出被評估企業的價值。
(三)成本法
成本法也稱資產基礎法，是在合理評估目標企業各項資產價值和負債的基礎上確定目標企業的價值。
應用成本法需要考慮各項損耗因素，具體包括有形損耗、功能性損耗和經濟性損耗等。成本法的關鍵是選擇合適的資產價值標准。成本法主要有賬面價值法、重置成本法和清算價格法。
1.賬面價值法
賬面價值法是基於會計的歷史成本原則，以企業賬面凈資產為計算依據來確認目標企業價值的一種估值方法。
賬面價值法的優點在於：它是按通用會計原則計算得出的，比較客觀，而且取值方便。
賬面價值法的缺點在於：它是一種靜態估價方法，既不考慮資產的市價，也不考慮資產的收益。實際中，有三方面的原因使賬面價值往往與市場價值存在較大的偏離：一是通貨膨脹的存在使一項資產的價值不等於它的歷史價值減折舊;二是技術進步使某些資產在壽命終結前已經過時和貶值;三是由於組織資本的存在使得多種資產的組合會超過相應各單項資產價值之和。因此，這種方法主要適用於簡單的並購中，主要針對賬面價值與市場價值偏離不大的非上市企業。
2.重置成本法
重置成本法是以目標企業各單項資產的重置成本為計算依據來確認目標企業價值的一種估值方法。
重置資產法和賬面價值法有相似之處，也是基於企業的資產為基礎的。但它不是用歷史上購買資產的成本，而是根據現在的價格水平購買同樣的資產或重建一個同樣的企業所需要的資金來估算該企業的價值。
運用重置成本法，需要對資產賬面價值進行適當的調整。在實際運用中，有兩種調整方法：一是價格指數法，即選用一種價格指數，將資產購置年份的價值換算成當前的價值。價格指數法存在的最大問題是沒有反映技術貶值等因素對某些重要資產價值帶來的影響。二是逐項調整法，即按通貨膨脹和技術貶值兩個因素對資產價值影響的大小，逐項對每一資產的賬面價值進行調整，以確定各項資產的當前重置成本。
3.清算價格法
清算價格法是通過估算目標企業的凈清算收入來確定目標企業價值的方法。企業的凈清算收入是出售企業所有的部門和全部固定資產所得到的收入，再扣除企業的應付債務。這一估算的基礎是對企業的不動產價值(包括工廠、廠場和設備、各種自然資源或儲備等〉進行估算。
清算價格法是在目標企業作為一個整體已經喪失增值能力情況下的估值方法，估算所得到的是目標企業的可變現價格。此方法主要適用於陷入困境的企業價值評估。
❸ 資產評估的歷史成本法是怎麼回事
資產評估的歷史成本法是指對會計要素的記錄，應以經濟業務發生時的取得成本為標准進行計量計價。按照會計要素的這一計量要求，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。
歷史成本法特點：
(1)歷史成本是場買賣雙方在市場上交易的結果，反映當時的市場價格，符合生原則；
(2)歷史成本有原始憑證作依據，具備可驗證法；
(3)歷史成本數據易於取得，簡便易行，並與實現原則相聯系；
(4)歷史成本計價無須經常調整賬目，可防止隨意改變會計記錄，維護會計信息的可靠性。