1. 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定(2019修正)
一、市、区人民政府应当认真贯彻实施处理违法建筑的有关法律、法规，按照全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决的原则，全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作。二、本决定所称农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称违法建筑）是指：
（一）原村民非商品住宅超过批准面积的违法建筑；
（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区人民政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。三、市人民政府应当对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台帐和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。
违法建筑普查工作应当在本决定实施之日起一年内完成。
进行普查不得收取任何费用。四、违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。
逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区人民政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。五、经普查记录的违法建筑，市人民政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。六、经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上给予处罚和补收地价款后，按照规定办理首次登记，依法核发不动产权证书。
确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理首次登记的条件与程序等具体办法由市人民政府另行制定。七、市人民政府应当对基本生态控制线进行优化和合理调整，然后根据本决定的基本原则，对占用基本生态控制线内用地的违法建筑，另行制定处理办法。八、1999年3月5日之前所建的违法建筑，符合“两规”处理条件的，继续按照“两规”处理。其他违法建筑依照本决定处理，具体办法由市人民政府另行制定。九、具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：
（一）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；
（二）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
（三）占用基本农田的；
（四）占用一级水源保护区用地的；
（五）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
（六）其他依法应当拆除的情形。
具有前款第三项、第四项、第五项情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，拆除时应当予以适当补偿。具体补偿办法由市人民政府另行制定。十、具有下列情形之一的违法建筑应当依法没收：
（一）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但是可以采取改正措施加以利用的；
（二）超过区人民政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
（三）其他依法应当没收的情形。十一、经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。
违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按照规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市人民政府另行制定。十二、对违法建筑拆迁的补偿和补贴，应当遵循尊重历史、公平合理、区别对待的原则，适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益，体现向守法合规者倾斜的精神。具体补偿和补贴办法由市人民政府另行制定。
经处理确认产权的违法建筑，因实施城市规划、旧城（村）改造、公共基础设施建设等公共利益需要拆迁时，依法予以补偿。
经普查记录的违法建筑，除经处理确认产权或者未申报的以外，位于原农村非农建设用地红线内或者位于原农村非农建设用地红线外但是建设行为发生于农村城市化之前且由原村民或者原农村集体经济组织兴建的，依法拆迁时，给予适当补贴。
2. 《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则
第一条根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称《规定》）第十一条，制定本实施细则。第二条市人民政府成立处理违法建筑领导小组，对全市的生产经营性违法建筑处理进行统一管理协调。
各区人民政府成立处理违法建筑领导小组，由区人民政府、规划与国土资源、建设、城管、公安消防、环保、工商、文化、卫生、租赁及街道办事处（镇政府）等有关单位组成，负责辖区内违法建筑处理的统一组织和协调工作。
领导小组下设办公室，负责日常事务。第三条列入旧城（村）改造规划区域的生产经营性违法建筑，不予确认产权。第四条违法建筑补办征地手续时，必须与村集体经济组织签订征地协议。第五条按照《规定》第七条的规定，违法建筑处理后进行产权登记时，必须办理初始登记。申请违法建筑初始登记，应当提交下列文件：
（一）《房地产初始登记申请书》；
（二）身份证明；
（三）依照《规定》第五条规定补签的土地使用权出让合同、缴清罚款证明、付清地价款证明；
（四）建设工程质量检测机构出具的建筑质量检测合格证明文件；
（五）公安消防部门出具的消防检测合格证明文件；
（六）登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告；
（七）登记机关认为应提交的其他文件。
宝安区、龙岗区的罚款标准，由区政府确定。第六条对违法建筑收取的罚款和地价款，实行先集中再分散的原则，统一纳入市国土基金进行管理，再逐级分配。具体分配比例为，特区内市、区两级按35∶65的比例分配；特区外市、区两级按25∶75的比例分配。区、街道（镇）两级分配比例由区政府确定。
上述费用必须按国土基金使用范围的有关规定，专项用于各区城市建设的基础设施和配套设施，以改善城市整体环境。该项费用使用由财政部门监督实施。第七条本实施细则自2002年3月1日起施行。
宝安区、龙岗区政府根据本实施细则，结合本区实际制定实施办法。
3. 深圳历史遗留私房可以办理房产证吗
“物权法定”是我国物权制度的一项重要原则，要妥善解决不动产历史遗留问题，需要通过梳理不动产物权确定方式，将最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》规定的纠纷情形纳入《物权法》第二十八条调整。从而为此类型纠纷解决提供逻辑指引。
最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》（以下简称《通知》）第三款规定：“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”该《通知》规定了“历史遗留问题”的不可争诉性，在适用过程中产生了一些争议，但经过22年，在高位阶的《物权法》颁布后，《通知》仍然有效。因此，厘清涉及“历史遗留问题”不动产在的《物权法》框架内的位置，规范《通知》的适用对进一步在制度的框架内探索定纷止争的方式，增强判决文书的说服力有着重要作用。
一、司法实践中发现的问题
2006年1月1日至2014年6月20日期间，可被检索到的援引《通知》第三款的裁判文书共有151篇，其中大部分对《通知》的适用持以下两种观点之一：
（一）涉及“历史遗留问题”的不动产所有权状态无法判断，故“不予受理”
采取这种处理方式的判决理由为：涉及“历史遗留问题”的不动产，特别是“房改房”是基于“落实政策”而存在，不动产所有权往往具有强烈的“身份价值”属性，是对“特殊行业”人群进行的一种“福利贴补”，具有“政策性、福利性、局限性、排他性，不是普通民事法律关系”。 这类不动产在“取得”时，“现金”出资只占很小的比例， “福利补贴”等“非现金”利益往往无法体现在不动产产权证上。因此，在纠纷产生时，如果仅仅从购买者的出资角度考量房屋所有权有失公允。同理，在婚姻关系中，将其依法认定为“夫妻共同财产”也会触碰该隐含利益。此类不动产处于一种所有权不明的状态，法院无法受理，因此，援引《通知》裁定“不予受理”为“宜”。例如：
案例1：刘某诉庞某无权处分案
案情概要：刘某庞某系夫妻。1991年，刘某与庞某以夫妻共同财产出资参与庞某所在单位集资建房，房屋建成后以大产权证的形式登记在庞某所在单位名下。2008年房改时登记时，庞某未经刘某同意，将房屋赠与知情第三人，并在房改登记时以第三人为所有权人直接办理了房产登记。刘某不服，提起行政诉讼，要求房产管理部门撤销涉案房屋房产证，刘某诉请得到一审法院支持。二审法院援引《通知》第三款裁定驳回起诉。刘某提起民事诉讼，一、二审法院以同样理由驳回。此类案件核心是将《通知》第三款中“不予受理”视作所有权归属状态不明，且认为法院无权对所有权归属作出判断。
分析：回避物之所有状态这一事实，必然导致后续纠纷的处理丧失判断前提，进而导致“历史遗留问题”适用的扩大化。例如：
案例2：许某诉某市妇幼保健院房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
案情概要：许某系某市妇幼保健院（以下简称“保健院”）职工，双方签订《拆迁补偿协议》后许某房屋被拆除，保健院未支付拆迁补偿。许某依协议提起违约之诉，要求保健院支付拆迁款。裁判法院认为：“原、被告间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷即属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷和因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于法院主管工作的范围，故原告提起的诉讼，应予驳回。”
此类案件裁判依据：历史遗留问题不动产归属状态无从判断，故所涉合同是否违约也无法判断，因此，历史遗留问题的债权纠纷也应适用《通知》第三款不予受理。
分析：上述观点认为，所有权不明的不动产处分权也不明，因此后续转卖行为缺乏权利基础，当属无效，因此“历史遗留”问题不动产再度流通行为的合法性无从判断——此观点的荒谬性开始显现。须知，物之所有的状态是事实，且无法借口“不予受理”而忽略。
（二）认为《通知》只在行政案件中适用
由于《通知》适用范围存在扩大化倾向，许多法院都在积极的探索解决方式。其中《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）》（以下简称《处理意见》）规定：“5、单位内部分房过程中发生权属纠纷的受理问题依照最高人民法院法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知……审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。”
《处理意见》在《通知》适用问题上相较之前有很大的进步。但仍然存在两个问题：
第一，用“平等主体”直接排除了所有“民事关系”的适用，而仔细研读《通知》表述，应只对“不符合”民事诉讼起诉条件的案件适用。因此，《处理意见》缩小了《通知》适用范围，是违反上位法的。
第二，《处理意见》并未解决问题1中《通知》适用上存在的困境。
为了解决上述问题，有必要首先理顺《通知》在物权制度框架中的位置，并在物权制度的框架内探索纠纷解决方式。
二、房地产历史遗留问题在物权法框架内的位置
（一）历史遗留问题不动产物权的取得方式
1、不动产物权取得
在我国《物权法》框架内，不动产物权的取得方式有原始取得和继受取得两种，其中原始取得包括合法建造、法定继承、以及依行政或司法文书（法令行为）取得等……涉及平等、或非平等主体。继受取得包括买卖、赠与、遗嘱继承等……
其中依行政或司法文书（法令行为）取得和继承（包括法定继承和遗嘱继承）取得，其物权之取得无需登记。
2、涉及历史遗留问题不动产物权取得
《通知》第三款所述之“历史遗留问题”是由“落实政策、行政指令而调整划拨、机构撤并分合、因单位内部建房、分房等而引起”，其中，内部建房是合法建造行为，但由于此类建房一定是基于行政决定或命令，所以涉及“历史遗留问题”的不动产纠纷的共同特征是基于“法令行为”而引起，可见，涉及历史遗留问题的不动产物权取得方式是原始取得，且无需登记即具物权效力。
因此《通知》是用“历史遗留问题”此以描述划分了一种特殊的基于法令行为的物权取得方式，并明确人民法院对基于此种特殊的物权取得方式的效力不予质疑（不予受理）。
（二）“物权法定”框架下的历史遗留问题不动产物权
我国主张物权法定原则，不动产物权的产生、变更和消灭方式及存续状态只能由法律规定 ，《物权法》并未规定不动产物权取得以法院具有判断权为前提，因此，无论法院是否受理涉及历史遗留问题的不动产纠纷，其物权归属状态都是客观且明确的。
1、物权法定原则的含义
物权法定原则是指“物权的种类、内容、效力以及公示方法由法律规定，原则上不能由法律之外的规范性文件进行规定，也不能允许当事人自由创设物权的种类以及确定物权的内容、效力和公示方法。” 在我国，“物权法定”中的法通常包含法律、司法解释。最高法院的《通知》不能成为物权创设、变更和效力的指引，只具有程序法意义，不具备对物权内容作出规定的效力。
2、分房决定一经作出，不动产物权已经依法确定且所有权人明确
物权法定的推论是物权的取得不以是否经过司法判断为前提。物之所有是一种事实状态，无论法院是否介入了司法判断，其状态都是确定的，更不会因为涉及历史遗留问题就变得模棱两可，在后续所有权变动时，物权流转归属不得含混，只是当归属涉及历史遗留时，不得进行司法再判断而已。
3、清晰的物权在定纷止争中的优势
在学理上，物权与债权是否独立以及独立程度等问题上存在很多观点，但在司法实践中，物、债关系的相对独立已经越来越被广泛的接受，而清晰的物权是物债独立或相对独立 的基础。在解决历史遗留问题上，明晰的物权具备天然的纠纷化解优势。当历史遗留问题不动产的物之所属状态得以明确，以物权处分为对价的负担就变得清晰可辨，此时，即便在历史遗留问题不动产物权初次被获得时，传统民法中的共有理论和“军人复员费和自主择业费”就有了适用或参照适用的空间。法律体系这一法官化解纠纷的强大武器就得以发挥作用，当权利在法律体系下存在救济的途径，则纠纷的洪水便可以被妥善的导引，并在诉与辩的过程中得到解决。
三、物权语境下历史遗留问题的试解决
（一）案例1刘某诉庞某无权处分案分析
刘某诉庞某无权处分案中涉及如下法律关系：
首先，庞某单位集资建房行为，该行为是物之建造，是物权的原始取得，所有权人为庞某单位。如此时针对该不动产物权提出物权确认之诉，则应适用《通知》之规定，不予受理。
其次，庞某单位的分房行为，此系法令行为，是物权的原始取得，受《通知》调整，法院不应受理，但应注意，在分房决定作出之时，不动产物权已经转移庞某夫妻共同所有，在不动产变更登记前，庞某单位不再享有该不动产物权，但有义务协助庞某夫妻办理过户登记，且无民事关系审查义务 。如此时针对该不动产物权提出物权确认之诉，则应适用《通知》之规定，不予受理。
再次，庞某私自将涉案不动产赠与第三人属于无权处分，庞某在房改登记时以第三人为所有权人直接办理房产登记的情形属于指示交付，第三人继受取得不动产物权行为由于处分人欠缺处分权而无效，且不属于涉及历史遗留问题的不动产纠纷，不受《通知》调整，法院应当受理。
（二）案例2许某诉某市妇幼保健院房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
该案标的为合同权利义务关系，应予受理，但对涉案负担行为进行判断时，涉案不动产物权因拆迁决定而产生的所有权变更应作为客观事实予以认定。
四、明晰历史遗留问题的物权法框架位置的现实意义
矛盾通常不会自我化解，当纠纷解决之门被关闭时，它总会不择手段的夺门而出。
（一）慎用“不予受理”，妥善化解纠纷
以“不予受理”方式处理纠纷看似简单快捷，实质对纠纷解决毫无助益。在人民群众看来“不予受理”常常是对试图通过合法途径解决纠纷愿望的“当头棒喝”，在心理上会瞬间造成对司法机关的“不信任”，产生畏难情绪，对抗情绪……群众眼中的“不予受理”常常与“不愿受理”、“不敢受理”同义，而其真正含义——“不符合起诉程序”很少有人知晓。
不动产历史遗留问题本身并未超出司法审判权的范畴，只是按照程序，以法定方式明晰物权的规范演绎，其基础上产生的纠纷与其他纠纷并无实质差别。但当“不予受理”与“历史遗留问题”结合之后会产生过大的想象空间，并使人民法院失去对纠纷化解的引导功能，进一步激化纠纷，损害司法公信力。
（二）明晰适用条件，减少纠纷化解对诉讼技巧的依赖
笔者接触的累诉和涉诉信访案件中，主诉一方通常同时具备以下两个特点：第一，表达能力相对薄弱；第二，在纠纷解决初期缺乏专业指引，或因代理人素质原因误入诉讼歧途。
如在案例1刘某诉庞某无权处分案中，刘某代理律师误以为：庞某要求其所在单位直接将涉诉不动产过户给第三人的行为中，权利义务双方为庞某单位和第三人，因此属于行政诉讼，从此将刘某陷入歧途。事实上，房改之后，庞某单位对涉诉房屋以经丧失所有，应庞某要求直接向第三人过户属于对庞某指示交付行为为辅助，本身并不是物权处分行为主体。而二审法官亦未正确理解《通知》第三款之涵义，致使刘某层层碰壁。
但是，让每一名群众先晰制度框架下的法律关系内容再提起诉讼是不现实的，在群众同时缺乏表达能力时，要求法官在纷繁的法律关系中不出纰漏也过于苛责。于是，明晰制度含义，规范法律适用可以有效的减轻法官工作负担，只有审慎的对待案件中的法律关系，将看似游离在制度框架之外的特殊规定纳入制度体系，才能为法官适用规则提供明确具体的指引，才能“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”这一“核心价值和终极目标”和“让胜诉者当然胜诉”之一理想得以迫近。
（三）维护司法权威，增强法官审判独立性
无论司法“拒绝判断”的本意如何，“不予受理”都在客观上赋予了上述非“传统”纠纷解决机构以“判断”可能，特别是“历史遗留问题”和“不予受理”同时结合并被错误运用之后，群众对司法信心将受到严重打击，司法在群众主观上的权威性动摇不仅关系到个案的审理，还会影响到整个社会对司法体制的质疑，司法权威将受到不必要的影响。
此外，明确《通知》第三款适用条件将减少裁判者受到外界因素“干扰”，被迫适用《通知》的可能。笔者通过检索，仅自2006年1月1日始，截至2014年7月1日，已经网上公开的援引《通知》的判、裁判文书共计151篇（不包括案例1所涉文书），其中99篇出自案例1所在的省，且法律关系简单。将程序意义上的“不予受理”作为“不愿受理”的替代已经形成默契。
明确的法律适用条件不仅是裁判者解决纠纷的“武器”，更是保护裁判者审判独立性的“盾牌”，在审判独立性面临干扰时，明确的，不容妥协的规则往往具有重要的安全保障意义。因此，将细碎的制度纳入法理学框架并明晰适用是科学的维护司法权威，增强法官审判独立性的重要途径之一。
参考文献
1、河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第734号，河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文行初字第23号，河南省安阳市中级人民法院（2010）安行终字第70号，河南省高级人民法院（2013）豫法行申字第72号，河南省安阳市文峰区法院（2014）文民立字第1号，河南省安阳市中级人民法院（2014）安中民立终字第40号。
2、河南省新乡市红旗区人民法院(2011)红民一初字第723号。
3、《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）》一、5。
4、[德]鲍尔•施蒂尔纳:《德国物权法》(上册)。张双根译，法律出版社2004年版。第15页
5、王利明，《物权法定原则》，《部门法专论》第5页。
6、【德】K•茨威格特、H•克茨:《比较法总论》第15章，《抽象物权契约理论—德意志法系的特征》，孙宪忠译，载《外国法译评》，1995年第2期。
7、Dr.Joachim Kuntze / Dr.Hans Herrmann usw. : GRUNDBUCHERCHT, seite 112.
4. 深圳农民房历史遗留是什么
您好：
2009年5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。“小产权房”作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。
深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过50万栋,总建筑面积约1.3亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3—1/4。
2003年底，时任深圳市常务副市长的许宗衡，牵头组成了联合课题组，历经8个多月拿出了两份报告：《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。
报告披露了两项鲜为人知的消息：一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地，目前已经很难找到成片的被征土地。二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”。
为了解决城市扩张的土地缺口，同时也为破解“城中村”内违章建筑的难题，深圳在将所有土地全部国有化的决定，深圳市原户籍农民27万多人被直接转为城市户口，同时也失去了土地。但这一过程仅是从法律上确认了深圳土地的国有权属，补偿了尚未占用的耕地，并未彻底完成对农民宅基地、集体建设用地上的房屋进行“征收”的手续，这一法律上的灰色地带留存至今。
同时很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。
深圳特例的“小产权房”，占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税，当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”，否则，政府的物业税税源将减少一半
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5. 《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》试点实施办法
第一章总 则第一条根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），结合《深圳市土地管理制度改革总体方案》，制定本实施办法。第二条本实施办法适用于市政府确定的试点区域内农村城市化历史遗留违法建筑的处理。
对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认。第三条农村城市化历史遗留违法建筑的处理试点工作，应当遵循《决定》第一条规定“全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决”的基本原则。第四条市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组负责对农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作进行统筹、协调和指导，强化问责机制，并向各试点区域派驻历史遗留违法建筑处理工作特派员。
试点区域所在区政府（含新区管理机构，下同）设立的查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组负责统一组织协调处理工作，下设办公室（以下简称区查违办）开展具体工作并核发处理文书。第五条市规划国土行政管理部门（以下简称规划国土部门）负责历史遗留违法建筑的规划土地审查，核定历史遗留违法建筑的用地面积、土地用途、建筑面积、使用功能及期限、权属性质等指标及地价补缴金额。第六条建设行政主管部门负责监督历史遗留违法建筑安全鉴定工作，组织制订历史遗留违法建筑安全鉴定及委托相关程序规则，通过招标等公开方式建立历史遗留违法建筑房屋安全鉴定机构目录。第七条公安消防部门负责组织制订历史遗留违法建筑消防技术规范、消防安全评价技术规范和消防监督管理办法，办理历史遗留违法建筑消防验收或者备案手续并实施消防监管，加强对消防技术服务机构的监督管理。第八条市场监管、公安、房屋租赁、环保、文化、卫生、工业、水务、侨务、民政、司法等相关职能部门及单位按照各自职责参与历史遗留违法建筑的处理工作。
禁止未按《决定》和本实施办法要求申报、办理临时使用备案的历史遗留违法建筑进入租赁市场，房屋租赁管理部门不得为其办理房屋租赁登记或者备案手续。
供水、供电、供气单位应当加强对供水、供电、供气的管理，发现违法转供水、转供电、转供气的行为，应当立即报告水、电、气主管部门进行处理。第二章释 义第九条历史遗留违法建筑按实际用途分为：
（一）住宅类历史遗留违法建筑；
（二）生产经营性历史遗留违法建筑，包括工业类、仓储类历史遗留违法建筑；
（三）商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施；
（四）公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施；
（五）具有多种用途的历史遗留违法建筑；
（六）用于其他用途的历史遗留违法建筑。第十条《决定》第九条第一款第（一）项规定的“存在严重安全隐患”，包括如下情形：
（一）位于山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害危险区的；
（二）房屋安全不符合结构安全和抗震设防标准、规范的；
（三）公众聚集场所存在不符合消防安全要求等无法整改的重大消防安全隐患的；
（四）有其他严重安全隐患的。第十一条《决定》第九条第一款第（二）项、第（五）项规定的“严重影响城市规划”，除《决定》已明确的外，还包括以下情形：
（一）压占道路红线；
（二）在主要街道上影响城市景观；
（三）影响城市重点工程建设或者整体布局；
（四）破坏或者影响文物保护和风景名胜区；
（五）占用规划的市政基础设施；
（六）法律、法规规定的其他情形。第十二条历史遗留违法建筑管理人，是受历史遗留违法建筑当事人书面委托管理历史遗留违法建筑的主体。
原农村集体经济组织及其继受单位，由区政府或者区政府委托街道办事处（含新区设立的办事处，下同）认定。
原村民、“一户一栋”原则中的“一户”，按照《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》（深府〔2006〕105号）第四条规定确定。
6. 深圳的历史遗留房产能不能过给非深户名下
深圳市规土委20日公布《<深圳市非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑临时使用办法(试行)>草案》(以下简称《临时使用办法》)，面向社会公开征集意见。根据该办法，5年内非原村民需要临时使用其所建的住宅类历史遗留违法建筑的，应当向所在区查违办或者其委托的街道办事处提交资料，办理“临时使用备案证明”。该证明的有效期为5年，有效期届满后，非原村民应交回该证明，并根据《临时使用办法》或届时有效的规定办理相应手续。
按照《临时使用办法》，非原村民不包括原农村集体经济组织及其继受单位和其他企业单位，是指不具备《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》(深府〔2006〕105号)第四条规定原村民身份的个人。住宅类历史遗留违法建筑当事人的身份不属于公安机关登记在册(原特区内截止1993年1月1日、原特区外截止2003年10月29日)并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。
需要强调的是，以非法房地产开发为目的未经批准建设的历史遗留违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)，不适用《临时使用办法》，将不予办理临时使用备案手续。
《临时使用办法》规定，非原村民需要临时使用其所建的住宅类历史遗留违法建筑的，应当向历史遗留违法建筑所在区查违办或者其委托的街道办事处提交资料，办理临时使用备案。这些材料包括申请书、临时使用用途、消防验收凭证及房屋安全鉴定报告。
非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑未办理临时使用备案的，不得出租；已经办理临时使用备案的，不得进行经营性活动，但2014年4月1日前已就一楼、二楼临街部分办理了商事登记、符合消防等法律法规规定开业经营条件且维持经营现状的除外。
临时使用备案证明不能以任何途径进行非法转让。
7. 深圳城市历史遗留优先处理这类小产权房！只有小部分符合条件
缘由 ： 近日，深圳市规土委透露，目前正在修订《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》， 拟对符合“一户一栋”的原村民住宅类历史违建、学校、医院等公共配套类和生产经营性历史违建予以优先处置。
深圳三十多年的城市化进程，不仅创造了城市光鲜亮丽的外表，还为这个年轻的城市带来了三分之一的违建。它们的存在阻碍着城市前进的脚步，政府也一直不断出台政策寻求着最佳解决办法。但许多规定经过各种报道的渲染发酵，反而让吃瓜群众一脸懵逼：历史违建是什么，难道就是平常说的小产权房吗？那这个政策是不是表示小产权房要转正了？转正以后政府征收房子补偿标准会变高？
面对大家的困惑，像小太阳般温暖的楼校长坐不住了，今天就跟大家好好聊聊关于历史遗留违建的话题。
什么是历史违建？
关于到底哪些建筑属于历史违建，政府已有详细规定，主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说，就是只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下：
农村城市化历史遗留违法建筑包括五类：
(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
(二)1999年3月5日之前所建的符合 “两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
（注：“两规”指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）
敲黑板啦，历史违建是指所有违背国家法律法规的强制性规定而建造的房屋，它包括小产权房，但又不局限于这一个类目。那么，它们之间的差别具体是什么呢？
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1合法性：
“小产权房”分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。即，前一种小产权房是合法的，后一种则是违法的。
至于历史遗留违法建筑呢，顾名思义，都是不合法的。
2交易权：
合法的小产权房，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。
历史遗留违法建筑，按照相关规定确认产权之后，一部分建筑可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通，即能自由交易。
楼校长总结了一下，两者间的差别其实就两句话： 一部分小产权房是合法的，但是不能交易；历史遗留违法建筑是不合法的，但可以经过一些手续变得合法，并进入市场交易。
历史违建处理办法
《历史遗留违法建筑处理决定实施办法》规定，根据历史遗留违法建筑的违法程度，土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划等要求，对于历史遗留违法建筑有三种处理方式： 确认产权、依法拆除或者没收、临时使用。
1确认产权
经普查登记的历史遗留违法建筑，如果符合确认产权条件，那么，在给与违法处罚和补收地价款之后，政府就能依法办理登记然后核发房地产证。
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除了确认房屋产权合法性之外，还有三类历史违建能通过补缴地价申请转为商品性质，然后进入市场流通，自由买卖。
三类历史违建包括： 原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分；原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑；原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑。
2依法拆除或没收
好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每个历史遗留违法建筑都能通过手段变为合法。对于这一部分的违法建筑，政府将视情况进行拆除或没收。
依法拆除的：
①存在严重安全隐患、又不能整改消除的；
②非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
③占用基本农田的；
④占用一级水源保护区用地的；
⑤占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。
有许多人担心依法拆除可能导致“房财两空”，不用焦虑，在这一规定上还是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，在拆除时会予以适当的补偿。
依法没收的：
①非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；
②超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
③其他依法应当没收的情形。
关于这一部分的违法建筑，规定就比较强硬了，毕竟一切以深圳城市发展大局为重。
3临时使用
历史遗留违建虽然不合法，但历史遗留违建低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正满足着许多中低收入人群的居住需求。因此，符合条件的部分历史遗留违建，允许临时使用，但不允许非法转让。即向有关部门申请工程质量和消防安全检验，符合安全条件的，就可按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。
值得注意的是， 临时使用的历史违建，只能用于租赁，不能买卖。
如果被征收，补偿条件？
城市的发展永远是放在第一位的。历史遗留违法建筑当事人应当服从城市规划实施、城市更新、公共基础设施建设项目的需要，必要时政府会进行房屋征收和土地使用权收回，此时将会给予一定的补偿。
①被征收的房屋如何补偿？
据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋产权人可以选择按照基准价格折算的货币补偿方式，或者产权调换的补偿方式，也可以两者相结合。但如果征收的是非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，只能实行货币补偿。
说明： 1.本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经房地产登记、规划国土等相关部门和机构认定。
2.1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。
②选择产权调换的房屋具体怎么补偿？
产权调换，主要是根据被征收房屋套内面积，政府提供相应的住宅进行调换，超出面积部分则按照评估价结算差价。简单来说，就是你被征收了100平的房子，政府则提供100平房子进行调换。
如果是以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，调换房屋的产权仍受相应限制。但只要符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
还有一点需要注意的是， 产权调换只限于建筑面积480平以内的房子，超出部分给予货币补偿。
符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。
此外，适度 提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。
真实案例解读
①历史违建确认产权后，交易才具合法性。
案情： 嘉辉大厦2009年申报“历史遗留违建”，还没被纳入规范管理，就以1400万被转让给一个“大业主”，该“大业主”又将部分房屋转让一企业，企业再转让给多个个人。因该栋建筑存在城市更新拆迁补偿、土地房屋增值等利益，原业主想收回于是提出撤销转让协议。
结果： 法院认定本案为房屋买卖合同纠纷，无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原被告签订的转让协议书违法了法律法规规定，应认定为无效合同，判决确认原被告于2010年4月签署的转让协议书无效。
②历史违建确认产权，政府征收给予相应赔偿。
案情： 深圳北站民治华侨新村68号烂尾楼，这栋楼的业主虽然获得该土地的“两证一书”，不过随后被依法认定为历史遗留违法建筑，于2010年被纳入深圳市土地整备计划。项目中有3栋楼的业主们认为补偿标准太低，提出以房换房或入股等要求，由于不符合相关规定，民治街道拒绝了这些不合法的诉求。至此，拆迁赔偿工作陷入纠纷。
结果： 2017年11月，经过长达七年的谈判，最终按照违法建筑的补偿标准13900元/平进行赔偿，共约1600万。
8. 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定
第一条为处理历史遗留违法私房问题，制止违法建造私房行为，保障城市规划的实施，根据有关法律、行政法规的基本原则和政策规定，结合深圳经济特区实际情况，制定本规定。第二条本规定所称历史遗留违法私房（以下简称违法私房），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：
（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；
（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；
（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；
（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；
（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
本规定所称原村民，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。
本规定所称一户一栋原则中的一户，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位。第三条区人民政府负责辖区内违法私房清查、处理的统一组织和协调工作。
规划国土资源部门主管违法私房问题的处理工作；建设、公安消防部门在各自的职责范围内负责违法私房的处理工作；环保、工商、文化、卫生、租赁及其他有关部门按照各自职责参与处理违法私房工作。第四条下列违法私房不予确认产权：
（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；
（二）占用农业保护区用地的；
（三）占用一级水源保护区用地的；
（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
前款不予确认产权的违法私房按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处。第五条除本规定第四条第一款所列情形外，违法私房按以下规定处理：
（一）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积未超过480平方米且不超过四层的，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
（二）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积在480平方米以上600平方米以下或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
（三）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积超过600平方米或者超过七层的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
（四）原村民按县、镇政府批准文件在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
（五）原村民未经县、镇政府批准在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
（六）非原村民在原农村用地红线内所建违法私房，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以100元以上150元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
（七）原村民与非原村民合作所建违法私房，按照其各自所占份额分别处理。第六条占用集体所有的土地的违法私房，确认产权时应补办征地手续，政府不再支付征地补偿安置费用。
9. 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定(2019修正)
第一条为了处理历史遗留生产经营性违法建筑问题，制止违法建筑行为，保障城市规划的实施，根据有关法律、行政法规的基本原则和政策规定，结合深圳经济特区实际，制定本规定。第二条本规定所称历史遗留生产经营性违法建筑（以下简称违法建筑），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。第三条区人民政府负责辖区内违法建筑清查、处理的统一组织和协调工作。
规划和自然资源部门主管违法建筑问题的处理工作；住房建设部门、消防救援机构在各自的职责范围内负责违法建筑的处理工作；生态环境、文化广电旅游体育、卫生健康、市场监管、人口和房屋综合管理及其他有关部门和机构按照各自职责参与处理违法建筑工作。第四条下列违法建筑不予确认产权：
（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；
（二）占用农业保护区用地的；
（三）占用一级水源保护区用地的；
（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
前款不予确认产权的违法建筑依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处。第五条除本规定第四条第一款所列情形外，违法建筑由规划土地监察机构按照以下规定处理：
（一）原农村集体经济组织的违法建筑，按照建筑面积每平方米十元的标准处以罚款；
（二）原农村集体经济组织和其他企业或者单位合作兴建的违法建筑，按照建筑面积每平方米二十元的标准处以罚款；
（三）其他企业或者单位的违法建筑，按照建筑面积每平方米三十元的标准处以罚款。
违法建筑行为人缴纳罚款后，应当补办征地手续，补签土地使用权出让合同，由规划和自然资源部门确认产权，出让地价按照现行地价减免百分之七十五；前款第一项原农村集体经济组织的违法建筑免缴地价，政府不再另行支付征地补偿安置费用。
兴建本条第一款第二项、第三项所列违法建筑发生的非法转让农村集体土地使用权的行为免予处罚，其他企业或者单位已支付给原农村集体经济组织或者其成员的费用视为征地补偿安置费用。第六条违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应当予以登记造册，进行处理。第七条不动产登记机构对申请确认产权的违法建筑进行不动产首次登记时，不受《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第四项、第五项、第七项规定的限制，但是违法建筑行为人应当提交建设工程质量检测机构出具的检测合格的证明文件和消防安全证明文件。第八条依照本规定可以确认产权的违法建筑，违法建筑行为人按照本规定补办有关手续，接受处理后，不动产登记机构应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放不动产权证书。
违法建筑行为人拒不补办有关手续或者逾期不缴纳罚款、地价款的，依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定处理。第九条依照本规定确认产权的违法建筑因城市建设需要拆迁的，其补偿标准由市人民政府另行规定。第十条1999年3月5日以后新建、改建、扩建违法建筑的违法行为，依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定从严查处。第十一条市人民政府可以根据本规定制定实施细则。
各区人民政府可以根据本规定，结合本区实际情况制定实施办法，报市人民政府备案。第十二条本规定自2002年3月1日起施行。
本规定施行以前处理违法建筑的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。